Los arrendadores independientes quizá no tengan más remedio que tener paciencia con los inquilinos que no pueden pagar sus rentas debido a la crisis del coronavirus.
Millones de estadounidenses se encuentran repentinamente sin trabajo debido a los cierres económicos impuestos por el gobierno para detener la propagación de esta enfermedad potencialmente mortal. Los cierres han afectado particularmente a los empleados de servicios, de tiendas minoritas y de transportes, un grupo que a menudo renta su vivienda, según Whitney Airgood-Obrycki, investigadora asociada del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard.
Al analizar los datos federales, descubrió que 12.8 millones de hogares dependían de estos “empleos en riesgo” para todos sus salarios. Otros 12 millones de hogares dependían de tales empleos para parte de sus ingresos.
“Los trabajadores que no pueden hacer su trabajo de forma remota han perdido salarios cruciales al cerrar las empresas o reducir sus operaciones para frenar la propagación del virus”, informó Airgood-Obrycki.
Los estados ya están interviniendo. El gobernador de Nueva York, Andrew Cuomo, anunció una moratoria de 90 días en los desalojos de inquilinos, y el gobernador de California, Gavin Newsom, firmó una orden ejecutiva que permite a los gobiernos locales evitar que los arrendadores echen a los inquilinos que no cumplan con sus pagos de renta.
Los inquilinos que no pagan son de repente un gran problema para toda la industria de los apartamentos, incluyendo los fondos de inversión inmobiliaria como Equity Residential y AvalonBay Communities, que poseen enormes complejos en todo el país. Pero el hecho es una noticia particularmente mala para los pequeños arrendadores, que todavía son dueños de casi la mitad de los 48 millones de unidades en renta en Estados Unidos.
Muchos pequeños inversores dependen de los ingresos mensuales de sus unidades de renta para su sustento, y les será más difícil soportar una crisis que a un gran fondo de inversión inmobiliaria.
Sin embargo, este puede ser un caso en el que los arrendadores no puedan hacer nada. Si deciden proseguir con los desalojos por falta de pago, donde está permitido, se harán cargo de todos los gastos de entrega de una unidad, y no hay garantía de que encuentren nuevos inquilinos hasta que la crisis se calme. Muchas zonas del país están bajo órdenes de quedarse en casa, lo que hace difícil que los posibles inquilinos se muden de todos modos.
Es más, los inquilinos de reemplazo que un arrendador esperaría atraer en un mercado normal pueden estar tan presionados como el actual inquilino que no paga. Muchos inquilinos ya vivían de sueldo en sueldo, sin un fondo de emergencia.
Un mejor enfoque para los caseros podría ser mostrar indulgencia con los actuales inquilinos y esperar que vuelvan rápidamente a trabajar este verano después de que los cierres económicos se relajen. Sería un microcosmos de lo que el gobierno federal está haciendo a gran escala al dar apoyo financiero a las empresas para que despidan a menos trabajadores.
La propia industria de los apartamentos reconoce que el enfoque blando con los inquilinos puede ser el mejor. El Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, un grupo comercial, está recomendando que los arrendadores impongan una suspensión de 90 días en los desalojos para los inquilinos afectados por el coronavirus, y una suspensión de 90 días en los aumentos de alquiler. También está instando a los arrendadores a crear un plan de reembolso para los inquilinos afectados.
El grupo de la industria ha publicado puntos de discusión para que los arrendadores los utilicen con sus inquilinos. “Estamos todos juntos en esto, por lo que estamos deteniendo los aumentos de renta durante los próximos 90 días para ayudar a los residentes a tolerar la crisis”, indica un punto de discusión.
Aún así, el grupo de la industria les dice a los propietarios que deben recordarle a los “residentes no afectados que aún deben pagar su renta”.
Equity Residential, el fondo de inversión inmobiliaria de apartamentos, ya ha aprobado el enfoque del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar. Sería sensato que los pequeños arrendadores siguieran el ejemplo.
Lo que agrava el problema es que muchos trabajadores en riesgo, porque trabajan en industrias que pagan menos, estaban bajo presión para pagar sus rentas cada mes incluso antes de la crisis, según el estudio de Harvard.
Como ejemplo, un estudio anterior de Harvard encontró que más de la mitad de los inquilinos empleados en servicios de preparación de alimentos gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en su renta y servicios públicos.
Normalmente, el gasto en las industrias de servicios se mantiene bastante estable durante las recesiones. Esta vez es la excepción, lo que podría requerir una respuesta excepcional de los arrendadores.